Das soziale Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) Luisenstadt ist mit ca. 47.000 Einwohnern eines der größten Berlins.
In zwei Berliner Bezirken sind bisher keine Milieuschutzgebiete ausgewiesen: Steglitz-Zehlendorf und Marzahn-Hellersdorf. Der Bezirk Spandau prüft zur Zeit erstmals die Ausweisung zweier Gebiete.

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Ausgewiesene Milieuschutzgebiete in Berlin
(Stand 08.2019)

Die Zeiten scheinen schlecht, die Kassen sind leer. Im Laufe der 1990er Jahre beginnt der Berliner Senat städtische Wohungen zu verkaufen. Die Anzahl der im Besitz des Landes Berlin befindlichen Wohnungen sinkt kontinuierlich.
1990 rund 480.000
2000 rund 395.000
2011 rund 265.000
2014 rund 280.000
2019 rund 305.000
GEHAG: Mit dem Verkauf von 75% der Anteile beginnt der CDU/SPD geführte Senat die erste große landeseigene Wohnungsgesellschaft (rund 34.000 Wohnungen) ab 1998 zu privatisieren. 2001 verkauft der Senat die restlichen 25%. In 2007 übernahm die Deutsche Wohnen AG die Mehrheit der Anteile. So landen die meisten Mieter des einst gemeinnützigen Wohnungsunternehmens an der Börse.
GSW: In 2004 beschließt der rot-rote Senat den Verkauf der GSW, einst die größte Westberliner Wohnungsbaugesellschaft. Betroffen sind ca. 65.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten. 84% der Anteile übernimmt ein Konsortium mit den Fondsgesellschaften Whitehall (Goldman Sachs) und Cerberus als Investoren. 2016 übernimmt die Deutsche Wohnen AG rund 95% der Anteile der GSW.
GAGfAH: 2004 wird die zur BfA gehörende Gesellschaft verkauft. In Berlin sind etwa 21.000 Wohungen betroffen. Das Unternehmen gehört seit  März 2015 zur börsennotierten Vonovia (vormals Deutsche Annington).

Für soziale Erhaltungsbiete (Milieuschutzgebiete) gilt: Vor der Beurkundung des Kaufvertrages eines Mietshauses müssen die KäuferInnen beim Bezirksamt einen sogenannten Negativbescheid einholen. Der Bezirk erklärt darin, das er kein Vorkaufsrecht ausüben wird.
Der Bezirk übt kein Vorkaufsrecht aus, wenn die KäuferInnen einer Immobilie eine sogenannte Abwendungserklärung (bzw. Abwendungsvereinbarung) unterzeichnen. Die KäuferInnen verpflichten sich damit die Ziele der jeweiligen Erhaltungsverordnung einzuhalten.
Durch dieses Prozedere erfährt der Bezirk das Häuser verkauft/gekauft werden.
Nach der Beantragung des Negativbescheids hat der Bezirk zwei Monate Zeit für die Entscheidung das Vorkaufsrecht auszuüben oder nicht. Der Bezirk tritt dabei nicht als Käufer an, sondern übt das Vorkaufsrecht zugunsten Dritter aus.

Da die städtischen Wohnungsbaugesellschaften zusehends Schwierigkeiten bekommen genügend Geld für kaufwütige Baustadträte aufzutreiben, lautet ein Zauberwort inzwischen: Dachgenossenschaft. Eine Genossenschaft zum Kauf von Häusern wurde Mitte Mai 2019 gegründet: „DIESE eG“.

08.2019 – Heckmannufer 8
Das Haus ersteht die Genossenschaft „Diese eG“ für angeblich 3,3 Mio. Euro.

07.2019 – Urbanstrasse 67
Die Urbanstr. 67 umfasst 3 Häuser. Erstmals sollte über 2 Gesellschaften gekauft (Gewobag und Genossenschaft „Diese eG“).
Im Oktober 2019 erklärte der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg das das Vorkaufsrecht zurückgezogen wurde. Bei dem Gebäude sei ein erhöhter Sanierungsbedarf festgestellt worden und der Zuschuss vom Senat hätte höher ausfallen müssen.

05.2019 – Forster Str.1
Gekauft über die Genossenschaft „Diese eG“.

11.2018 – Urbanstrasse 66
Der Bezirk übt das Vorkaufsrecht zu Gunsten der Gewobag aus.

10.2018 – Muskauer Str.14 / Gneisenaustr. 5
Der Bezirk übt das Vorkaufsrecht zu Gunsten der Gewobag aus.

04.2018 – Mariannenstraße 30
Der Bezirk übt das Vorkaufsrecht zu Gunsten der Gewobag aus.

03.2018 – Eisenbahnstraße 2-3/Muskauerstraße 10
Das Eckhaus mit 80 Mieterinnen wurde in einer öffentlichen Auktion für 7,16 Millionen Euro versteigert. Der Kaufpreis des Hauses lag damit rund 30 Prozent über dem Verkehrswert von 5,4 Millionen Euro. Laut Rechtsprechung gilt der bei der Versteigerung erzielte Preis dann als der aktuelle Verkehrswert.
Sowohl Gewobag und WBM lehnten den Kauf aufgrund des hohen Preises ab. Das Bezirksamtes übt schließlich das Vorkaufsrechts zu Gunsten eines privaten Dritten aus.

12.2017 – Zossener Straße 48
Das Grundstück kauft die Stiftung „Nord-Süd-Brücken“. Das Haus kauft eine GmbH, in der die MieterInnen (organisiert als Verein) sowie das Mietshäuser Syndikat vertreten sind. Grund und Boden wird per Erbbaurecht von der Stiftung an die GmbH verpachtet. 17 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten befinden sich in dem Gebäude.

11.2017 – Cuvrystraße 44/45
Neue Eigentümerin: Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH (WBM)

08.2017 – Heimstr.17
Neue Eigentümerin: Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH (WBM)

07.2017 – Falckensteintsr. 33
Neue Eigentümerin: Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH (WBM). Der Kaufpreis beträgt rund 2,8 Millionen Euro.

06.2016 – Glogauer Str.3
Eigentümerin: Gewobag

05.2015 – Wrangelstraße 66
Friedrichshain-Kreuzberg übt zum ersten Mal das kommunale Vorkaufsrecht in Berlin aus, zugunsten der Gewobag. Kaufpreis angeblich 3,3 Mio.

Das Modell DIESE eG

Das Modell der Genossenschaft (DIESE eG) sieht zur Finanzierung von Hauskäufen bei Ausübung des Vorkaufsrecht, nach eigenen Angaben, fünf Säulen vor:

Säule 1 – Eigenkapital der Genoss*innen, 12 bis 15 %: Durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen à 500€ pro Quadratmeter werden die MieterInnen zu Genosseninnen.
Das ist nicht wenig: für eine 50m² Wohnung müßten 25.000 € aufgebracht werden. Immerhin dürfte davon auszugehen sein, dass beim Austritt aus der Genossenschaft (Umzug), diese Anteile zurückgezahlt werden. Ohne Zinsen, was beim aktuellen Zinsniveau wohl zu vernachlässigen wäre. Für Hartz IV Bezieherinnen oder Bezieherinnen von Grundsicherung dürfte der Punkt Genossenschaftsanteile ein Problem sein. Je mehr arme SchluckerInnen in einem Haus wohnen, desto schwieriger wird es den Anteil von 10 bis 15% zu erreichen.
Bei einem Kaufpreis von 3,3 Mio müßen demnach 330.000 bis 500.000 über diesen Weg erzielt werden. Je nach Wohnfläche müßten wohl die Hälfte bis zwei Drittel der Mieterinnen Genossenschaftsanteile zeichen.

Säule 2 – Öffentlicher Zuschuss des Landes Berlin, 10 %: Aus den Mitteln des Landes Berlin für Vorkaufsfälle.
Die Mittel stammen aus dem „Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt und Nachhaltigkeitsfonds (SIWANA)“. Wurde in der Vergangenheit das Vorkaufsrecht zugunsten einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft ausgeübt, war über den Spezialhaushaltstitel 1 von SIWANA im Einzelfall und nach Bedarf eine Eigenkapitalzuführung möglich. Sprich: der Kauf konnte mit Steuergeldern bezuschusst werden.
Im Juli 2019 legte der Senat Änderungen am SIWANA-Haushaltsplan vor. Diese Änderungen sehen Zuschussmöglichkeiten auch an nicht städtische Wohnungsgenossenschaften zur Ausübung bezirklicher Vorkaufsrechte vor. Für Wohnungsgenossenschaften wird der Zuschuß bei einer maximaler Höhe von 10% der Kaufsumme gedeckelt. Die Prüfung und die Ermittlung der genauen Zuschusshöhe erfolgt durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zusammen mit der Investitionsbank Berlin (IBB).
Für den Zuschuss erhält das Land Berlin im Gegenzug Belegungsrechte, bei denen das Land Miete-rinnen/ Mieter benennt. Desweiteren ein im Grundbuch verankertes Vorkaufsrecht, falls die Genossenschaft veräußert.
Mitte August 2019 billigte der zuständige Hauptausschuß des Abgeordnetenhauses diese Änderungen.

Säule 3 – Öffentliches Darlehen Land Berlin, ca. 30 – 60%: Aus dem Ende 2018 beschlossenen Projektaufruf zur Förderung von Genossenschaften bei Neubau und Bestandserwerb wird ein zinsloses Darlehen mit niedriger Tilgung (1 %) und geringen Verwaltungskosten (0,3 % – 0,6 %) über die Investitionsbank des Landes Berlin bereit gestellt.
Das hört sich gut an. Wie jede Häuslekäuferinn weiß, sind Tilgungs- und Zinszahlungen eine Schlinge um den Hals. Für beides gilt: Je langfristiger die Tilgung, je niedriger der Zins, desto besser.
Die öffentliche Förderung ist jedoch an einige Bedingungen geknüpft. Mindestens 25% der Wohnungen sind an WBS gekoppelt. Aufgestockt werden müßte der Anteil durch entsprechende Bedingung (WBS) bei Neueinzügen.

Säule 4 – Bankdarlehen, ca. 25 – 50 %: Mehr als die Hälfte der Finanzierung wird über ein klassisches Bankdarlehen mit langer Laufzeit (30 Jahre) und geringem Zinssatz (aktuell ca.1,9 %) zur Verfügung gestellt.
Ein Zinssatz von 1,9%, das glauben wir nicht ! Wir behaupten, das unter 3% nix zu machen ist. Auch nicht bei der GLS-Bank.

Säule 5 – Nachbarschaftsfonds, ca. 0 – 5 %: Freunde und das nachbarschaftliches Umfeld können kleine Beträge ab 100 € zinslos anlegen bei der Genossenschaft anlgen.